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要将一线城市房价砍半这可能是最实用的办法

发布时间:2021-01-07 17:26:01 阅读: 来源:开袋机厂家

吕舒扬

中国的楼市泡沫问题如何解决?人民银行金融研究所前所长,著名经济学家姚余栋指出,当前在国民经济中要警惕一线城市的泡沫,一线城市是不是供给不够,北上广深能不能再搞四个,中国需要八个这样的一线城市。融360房贷(微信fangdai123)不禁要想:一线城市数量翻倍,房价是不是就会被砍半了呢?

要回答这个问题,先要搞清楚:什么是楼市泡沫?用增加一线城市数量的办法解决泡沫问题,合理吗?

债务高就等于有泡沫吗?

一些媒体所称的警惕“泡沫”,其实是在警惕债务。

中国楼市目前面临双重债务压力:一是居民房贷压力,7月我国人民币新增贷款4636亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,占比98.68%。其中,短期贷款减少197亿元,以房贷为主的中长期贷款增加4773亿元;二是房企债务压力,截至8月24日,年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿,合计拿地为4093亿,整体看,相比2015年同期的1864亿上涨了120%。房企资金杠杆大幅提高,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。

居民和企业的负债很大,而房价就是由这些贷款支撑起来的,这其实就是有些媒体所指的房地产“泡沫”。而当贷款还不上了,也就是“泡沫破裂”。但是,债务高,就等于房价是泡沫吗?并不一定。

盲目的负债才会导致泡沫。因此,“泡沫论”是否成立,要看负债是否合理。居民房贷余额高,可能的原因有:1、房价高,家庭财富不足,为满足住房需求要大量贷款;2、房价涨得快过利息,家庭有多余的财富,理性的选择就是借钱投资房产获利最多。3、没有住房需求,所在城市房价涨得也不快,看别人买房,自己也贷款买房。

当一线城市高房价、高涨速成为共识的情况下,前两种负债都是合理的,只有第三种情况的负债才是不合理的。第三种人肯定有,但主流市场肯定是前两种人。而前两种人的主观选择是合理的,但不良的行为也可能导致“泡沫破裂”。比如,第一种人收入不够还贷款了,第二种人买了房后,房价大跌,二者都可能会断供、弃供。银行虽然能收走一套房子,但银行是现金流为王,收不到还款,就影响了整个金融业的资金流转。因此,“泡沫”就破了。第三种人贷款买房后,泡沫破不破同样取决于房价走势和家庭收入变化,泡沫可能破,也可能不破。

企业负债高,可能的原因有:1、盈利稳定,但地价高,开发成本高,自有资金不够;2、发展快,销售势头好,多负债有利于加快扩张速度;3、现金流紧缺,为了维持公司运转不得不借钱。

跟居民房贷类似地,企业负债高的前两种情况是合理的,是主营业务需要,第三种不合理,企业的合理做法是削减成本或者出售资产,而不是再去借钱。第一种情况下,当地价和开发成本过高,房价突然卖不到更高了,企业的债务就还不上了;第二种情况下,当房子没有按照计划卖掉足够的数量时,企业也还不上债。二者会导致“泡沫”破裂。第三种情况,企业如果能大幅提高销量或高价卖出资产,就有钱还债;否则,基本就宣告破产了。

增加一线城市,能消除潜在泡沫吗?

姚余栋提出了“一线城市是不是供给不够”的问题。此处的“供给”,当然指的就是可售住宅数量。如果真的是因为供给不够才导致一线城市的房价泡沫,那么逻辑应是这样的:

中国购房人口太多,需求大,但购房人去哪里买房呢?大家肯定都愿意去一线城市买房,因为一线城市房价最不可能下跌,买到就等于赚到。但一线城市数量有限,不管是不是住在这座城市的人,反正都来买房了,供给就不够了。而且一线城市房价贵,购房人大多还用了高额贷款。所以,就可能产生“泡沫”。

接着推理,如果一线城市数量增加,结果是:集中于4个一线城市的购房人口被分散到8个一线城市,每座城市的需求都下降了,那供给就变得充足了,房价也不会暴涨了。

注意,这个推理成立需要两个前提:1、一线城市增加后,愿意到一线城市购房的人口总量增加幅度小于一线城市的增加幅度。即,涌入“新一线”的新增购房人口还不足以抢占所有的房产。2、一线城市增加后,购房人口愿意从一个城市转移到另一个城市购房。即,我原本打算在“旧一线”买房,但有了“新一线”后,我愿意到“新一线”买房,而不在“旧一线”买房。

从常识判断,“新一线”的崛起会吸引周边甚至全国大量人口。假如一线数量翻倍,而一线的购房人口数量也翻倍,那对于消除“泡沫”就没有作用了。当然,因为中国的人口老龄化现象正在加重,年轻劳动力在减少,所以一线的新增购房人口很可能比不上一线城市的倍数。这样看,开拓“新一线”有可能消除“泡沫”。

即使新增购房人口不多,但别忘了第二点:“旧一线”的购房人口愿意转移根据地吗?市场经济下,理性人转移根据地的原因一定是:“新一线”的“收益-成本”>“旧一线”的“收益-成本”。

假设在国家的支持下,“新一线”的经济实力与“旧一线”旗鼓相当,也就是工作机会、社会福利等收益相当。但新发展起来的城市人口一定较少,通勤时间、租金房价等成本一定是少于“旧一线”。所以,应该有很多人愿意为此而迁移。但考虑到换工作、换房子、亲友社交网络等因素,也会有很多人放弃选择留守,而放弃更高的经济利润。

虽然新增4个一线城市并不能达到“房价砍半”的效果,但在一定程度上能削弱现有一线的房价。

除了从楼市去“泡沫”的角度出发,增加一线城市的数量,还有很多好处:对于离乡打工的人,可以选择距离老家更近的一线城市,逢年过节返乡更方便;平衡全中国的经济,削弱贫富不均的现象。所以,这真的不失为一个值得点赞的办法。只不过,如何才能打造出4个“新一线”呢?这是个难题。融360房贷(微信fangdai123)会持续为您解读这个难题。

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