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中国版两房设立对普通房贷用户有什么影响

发布时间:2021-01-07 20:26:49 阅读: 来源:开袋机厂家

赵晋源

小编按:近日有媒体报道,国家开发银行成立了“住宅金融事业部”。这个被各路媒体冠以中国版“两房”的“住宅金融事业部”,与我们普通百姓买房贷款有什么关系?看完这篇文章或许你可以明白一二。

众所周知,住房贷款是一项世界性难题。住房贷款需求量大、资金要求高、使用时间长,还兼有投资、商品和保障等属性于一身,这些特性使得基于市场的商业住房金融服务体系,由于较高的准入门槛,无法完全覆盖中低收入群体,进而引发一系列“市场失灵”。所以不少发达国家都建立了政策性住房金融体系,帮助中低收入家庭满足合理的住房需求,也帮助非营利性公益性社会住房部门,获得长期稳定廉价资金。

国际上的政策性住房金融体系有很多种,可以大致分为四种类型:政府担保企业、政策性住房储蓄、强制性住房储蓄和公共住房银行(或公共住房基金)。强制性住房储蓄(中国的住房公积金就是典型的代表,这里不多论述)。

美国模式—政府担保政策性住房金融机构进行市场化运作。美国的“两房”(房地美和房利美),运作都十分市场化,主要服务银行等商业化金融机构的住房贷款证券化,还都曾是上市公司(次贷危机后于2010年被美国政府接管而退市),但因其有很强的政府显性担保,通常被称为“政府担保企业”。美国模式的好处是由于政府担保,信用等级高,加上市场运作,在市场好的时候,融资成本低,动员资金多,加快住房信贷市场的资金流动性;坏处是容易发生道德风险,住房贷款在过度的资产证券化后,责任与风险模糊不清,政府背书担负上过高的政治风险。

法国模式—政策性储蓄+国家信托储蓄银行(相当于中国的国家开发银行)公益性投资。法国各类住房储蓄计划,基于自愿参与原则,法国政府对各类住房储蓄计划进行税收减免和贴息等重力度奖励。各商业银行都可以设置个人储蓄计划账户来归集资金,汇集的资金除了让储户可以得到优惠贷款。(中德住房储蓄银行推行的住房储蓄贷款业务就是参考的法国模式)

日本模式—政策性储蓄+国家财政投融资体制。“住宅金融公库”是政策性储蓄的重要组成部分。此外还有与之配套的财政投融资体制。具体而言,日本将长期的邮政储蓄、国民养老金和简易人寿保险等靠国家信用归集起来的资金,与财政预算资金相协调,进行政策性开发投资。邮政储蓄是日本政府创办的、有国家的信用担保,曾经在相当长的时间里,邮政储蓄归集的资金占个人储蓄存款的30%左右。邮政储蓄除满足储户日常提取存款外,大部剩余资金成为政府财政投融资体制长期资金的主要来源。

从国际模式比较来看,中国初定的住宅政策性金融机构模式,国家开发银行下设住宅金融事业部,以市场化方式发行住宅金融专项债券来筹集资金,再用于政策性开发,某种程度上,介于法国模式和日本模式之间。在以发行债券等方式来筹资方面类似日本住宅金融公库的独立法人性质,在筹资后的投资方面类似法国国家信托储蓄银行。但相对日本模式和法国模式,没有它们都有的长期稳定的资金来源。短期内,在各地住房公积金管理中心自愿基础上,可鼓励各地住房公积金的结余闲置资金,认购国开行或财政部发行的住房金融专项债券,以保证债券认购资金来源。在中长期内,把中国的住房公积金体系,从目前的强制性住房储蓄,转变成政策性储蓄,是值得考虑的战略选项。

特别需要指出,在中国当前背景下,发展住宅政策性金融机构,其目的不仅仅是解决住房问题,还带有为新型城镇化融资的功能。

按照国务院“十二五”规划,2011-2015的五年期间将新建3600万套保障性住房,其中有40%的套数是用于棚户区改造。2013年,国务院总理李克强又提出了五年1000万户棚户区改造计划,仅2014年棚户区改造计划就新开工470万套以上。国务院高层多次表示,棚户区改造不仅是民生工程,更是推进“以人为本”、建设宜居城市的新型城镇化战略的重要组成部分。然而,据测算,即使仅考虑建安成本情况,棚户区改造计划将在2014年合计产生资金需求4200亿元到6300亿元。但由于棚户区改造及城市基础设施的投资回报率低、资金回收周期长、后续运行资金需要不断追加等原因,通过银行贷款等传统建设资金渠道来为这些项目筹集资金十分困难,相关资金来源十分匮乏,这是全国的普遍性问题。如果住宅金融专项债券能成功发行,有机构预测其发行量或将达千亿元,这将有效补充传统建设筹资渠道对棚户区改造和城镇基础设施投资支持的不足。

综上所述,短期来看,中国版“两房”设立的主要目的是为新型城镇化融资,短期内对于普通房贷用户不会造成很大的影响。长期来看,“住宅金融事业部“提供的低息房贷服务,可能会取代商业银行现行的住房按揭贷款服务,成为普通百姓贷款买房的首选。

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